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印度贸易部长：将与美国合作解决过去几个月来的贸易纠纷问题。       加拿大总理特鲁多：加拿大将会采取措施打击种族主义。
　　取消商品房预售制还有多远　　期房销售频频引发投诉纠纷海南成为现房销售省份　　●目前，因商品房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，导致房地产行业投诉和纠纷频发　　●现房销售可以解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，但也将推动房地产行业洗牌　　●现房销售是对我国现行房地产销售模式的主要改变，在没有对现房销售和期房销售进行客观分析的情况下，这种模式的推行不应搞“一刀切”　　□本报　　王阳　　□本报见习白楚玄　　近日，有网友爆料，陕西西安“铜雀台”楼盘开发商与多户业主签订了购房协议后，本该于2018年年底按协议价交房，后因法律纠纷楼盘归海天制药所有
随后，海天制药作为楼盘开发商公开涨价，要按照市场价重新对房产进行定价
　　类似事件在各地时有发生
因商品房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实等一系列问题，导致房地产行业投诉和纠纷频发
　　为了规范楼市、降低购房者的买房风险，3月7日，海南省委办公厅、省办公厅印发《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》（以下简称《通知》），正式取消房地产预售政策，成为全国在全域实行现房销售的省份
　　《法制日报》梳理发现，虽然此前部分城市对现房销售有过各种尝试，但在一省范围内推行尚属首次
　　有观点认为，现房销售制度可以有效降低消费者购房风险，购房者再也没必要担心买到烂尾楼了
但也有人认为，取消商品房预售制度会降低住房供给量，增加使用成本，很难在全国推广实行
　　预售制度有利有弊　　背后风险亟须规避　　所谓现房，是指开发商已办妥所售房屋的大产证的商品房，与消费者签订商品房买卖合同后，立即可以入住并取得产权证
也就是说，只有拥有房产证和土地使用证，才能称之为现房
　　现房的优势有很多，一是真实直观，可以一眼看到实物，对里面的房型、朝向都能一目了然；二是现房可以即买即住，不用像期房那样等待一两年甚至更长时间；三是现房可以规避烂尾楼风险
　　而所谓期房，则是指在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋
也就是说，开发商从取得商品房预售许可证开始，至取得产权证为止，在这一期间的商品房称为期房，消费者在这一阶段购买商品房时应签预售合同
　　我国的商品房预售制度起源于香港地区，其“分层销售、分期付款”的售楼方式，被形象地称为“卖楼花”
　　1983年，深圳经济特区首先推出商品房预售概念
　　1994年颁布的城市房地产管理法，将商品房预售制度正式写入法律
同年，原建设部发布第40号令，出台《城市商品房预售管理办法》，后分别于2001年和2004年进行了修订，对商品房预售条件作出具体规定
　　据业内人士介绍，商品房预售制度与我国房地产市场发展的进程紧密联系
在我国房地产业刚刚起步时，严重不足，自有的比例甚至不到10%
另一方面，融资渠道和融资手段单一，从银行贷款几乎是房地产开发企业的选择
于是，原建设部主导设立了商品房预售制度
目前我国各主要城市商品房预售比例普遍在80%以上，部分城市甚至达90%以上，商品房预售制度成了商品房销售的主要方式
　　有专家告诉《法制日报》，商品房预售制，既是维系房地产企业高周转的重要基础，也是维系土地财政高速运转的重要前提
　　在武汉从事房产业务多年的律师张庆华分析说，期房与现房相比较，主要的优势就是价格优势
开发商卖期房价格比现房便宜，表面上看是亏损了，但如果把融资成本计算在内，开发商卖期房的利润空间实际上要比卖现房的利润空间更大
“预售制度大的受益者就是开发商，直接降低了开发商的开发成本与周期
如果现房销售的周期是两年，那么开发商预售两年内至少可以运作3个楼盘
也就是说同一笔钱，现房销售赚一次，期房销售可以赚3次
”　　不过，期房销售背后暗藏的问题不容忽视
　　中国法学会消费者权益保护法研究会副会长刘俊海认为，预售让开发商在竣工之前就能获得回笼，从而加快周转速度，却将风险转嫁给购房者和银行
　　据深圳律师郭勇统计，有三类商品房纠纷较为常见，都与预售制度有关：一是开发商没有取得商品房预售证就卖房，很多行为并未在职能部门的监管之下；二是预售合同与实际面积不符，特别是公摊面积小于图纸；三是开发商链问题，对工期把握不准问题等，导致交房，而交房又直接影响购房者房产证
　　《法制日报》梳理得知，由于购房人已经预交了大部分甚至全部房款，开发商提高房屋质量以吸引消费者的动力不复存在，这不仅导致房屋质量问题连连，也导致推迟交房，甚至携款潜逃现象发生
此外，合同纠纷、开发商减配、降标、配套设施不落实、虚假承诺、违规销售等问题，引发全国各地消费者维权事件层出不穷
　　例如，山东济南“景和山庄”楼盘一业主于2014年全款买房，但在交房时遇到开发商涨价；河南商丘信华城二期交房3年，一直不给房产证
此外，还有甘肃先期付款过亿商品房纠纷案、南京盈嘉香榴湾烂尾楼案等，让消费者欲哭无泪
　　多地试点现房销售　　优胜劣汰加速洗牌　　3月7日，海南省“实行现房销售制度”引发广泛热议
　　海南省住建厅负责人在接受媒体采访时称，目前，因商品住房实行预售制度引发的质量投诉、合同纠纷、延期交房、配套设施不落实、违规销售甚至开发商收钱跑路等一系列问题，成为房地产投诉和纠纷的主要因素
“因此，为了规范楼市，为了降低购房者的买房风险
取消预售制度看上去是势在必行的
”　　根据天眼查发布的315房产大数据，截至2019年年底，我国超14%的房地产企业都有法律诉讼记录
2019年一年，房地产行业的新增法律诉讼、失信违法、被执行人、经营异常、行政处罚、严重违法等司法和经营风险条数分别为158万条、6.9万条、35.2万条、12.3万条、1.42万条、1.38万条
　　海南省在《通知》中明确要求，即日起，实行新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度
按规定，现房销售的房屋应通过竣工验收且供水、供电、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件
　　安徽财经大学教授张运书认为，海南出台现房销售，对于购房者来说，无疑是一件大好事；但对于开发商来说，他们首先面临的是流压力将会进一步提高
除了要有雄厚的实力，还必须要注重房屋质量，优胜劣汰，中小房企将逐渐退出海南的房地产市场
　　张运书说，海南出台如此严厉的“楼市新政”，与其一直在大力推进自己的产业升级有关
2018年4月13日，海南提出全岛建设自贸区
同年4月22日，海南宣布“全域限购”
2019年，海南省全省生产总值增长5.8%，剔除房地产业后增长6.3%
服务业比重提高0.9个百分点、对经济增长的贡献达75%左右，12个重点产业对经济增长的贡献率为67.3%
固定资产投资与地区生产总值比例下降12.4%至59.6%
非房地产投资占比58.4%，提高6.9个百分点
　　《法制日报》采访得知，进一步落实“房住不炒”的定 位，摆脱对于房地产的依赖，也是城市经济长远发展之路
事实上，全国探索和鼓励取消商品房预售制度的，远不止海南一地
此前，已有多个城市出台了相关的现房销售政策或鼓励意见
　　2016年，深圳试点现房销售，金茂和电建以82.9亿元的总价联合拿下首宗试点地块，命名为龙华金茂府
这是深圳宗，也是一宗
　　同年，杭州、南京、苏州等城市土地拍卖时，都提出了现房销售的要求
其中，南京在2016年8月至2018年7月，先后拍出67块现房销售地块
苏州从2016年9月至今，累计出让了超过130宗住宅用地，其中有约70宗要求现房销售，占比超50%
　　2018年10月，安徽合肥发布《关于加强新建商品房现房销售管理工作的通知》，要求房地产行政主管部门应当优化、简化备案手续，鼓励支持房地产开发企业实行新建商品房现房销售
　　2019年7月31日，四川成都的两块土地成功拍卖，在拍卖指标中明确要求，“100%现房销售”
　　北京律师肖东平说，现房销售可以解决预售所带来的管理风险、消费风险、社会风险、金融风险，但也将推动房地产行业洗牌
中小房地产商摇摇欲坠，大开发商也将终结高周转模式
开发商减缓拿地速度，土地财政面临压力
“这几年，虽然全国多地推出了现售地块，但取消预售制的范围并不大，而且在疫情冲击之下，大部分城市转而取消现房销售，重回预售老路
”　　房住不炒定 位不变　　维护良好市场秩序　　公开数据显示，截至2019年年底，我国共有超过140万家房地产企业
2019年全国商品房销售面积171558万平方米，商品房销售额159725亿元
　　现房销售，“痛苦”的应该是房企
　　自疫情暴发以来，全国各地稳地产的政策密集出台
与海南做法相反的是，2月至3月期间，多地密集出台的涉房类政策，对楼市调控都以宽松为主，大多集中在降低预售门槛方面
　　江苏无锡一名不愿透露姓名的工作人员称，全国各个省份的情况都有所不同，应具体问题具体分析，海南作为岛型经济体，经济体量小，产业简单，常住人口不到944万，地产规模仅占全国的1.2%
“对于现房销售，不能采取‘一刀切’的方式
应该在房住不炒的基调下，鼓励地方因城施策
”　　据不完全统计，全国目前已有超过60个城市发布了有关疫情下的房地产市场调控政策，主要集中在公积金政策和土地款缓解政策、预售加快政策
此前，2月12日，无锡等五地密集出台政策后；2月13日，南京、天津、济南等地也相继发布多项措施；2月14日，福州也发布10条措施
这些政策措施包括减免或延期缴纳税费、延期或分期缴纳土地款、调整预售条件、延期还款等
　　继无锡之后，2月19日，苏州市自然资源和规划局发布的稳地产政策引起市场广泛关注，原因是其中一条关于调整超过市场指导价报价规则的内容，被市场解读为“苏州取消封顶预售、取消现房销售”
　　山东随之跟进
就在海南发布政策的前一天即3月6日，山东省住房和城乡建设厅对外发布《关于统筹推进住建领域疫情防控和经济社会发展工作的实施意见》，要求统筹做好住建领域经济社会发展工作，适度降低商品房预售条件和预售监管留存比例
　　2月17日，央行在回应“调整宏观审慎评估(MPA)中房地产信贷相关考核指标”消息不实时强调，央行将继续按照党中央、的要求，坚持“房住不炒”的定 位，按照因城施策的基本原则，落实房地产长效管理调控机制，统筹做好房地产金融调控，促进房地产市场平稳健康发展
　　中南财经政法大学教授郭泽强认为，近日，多地出台房地产相关支持政策，主要是为了支持企业的正常经营，“房住不炒”的定 位并未改变，不会因疫情影响而出现的政策放松
无论是实施商品房预售还是现房销售，都应该以维护良好的市场秩序为根本宗旨
　　受访专家称，目前，包括合同法、城市房地产管理法与《城市房地产开发经营管理条例》《城市商品房预售管理办法》《商品房销售管理办法》等法律、行政法规、部门规章以及地方性法规，对商品房预售的许可、监督和民事相关法律问题作出了具体相应的规定
也就是说，预售依然是我国房地产相关法律和条例中所允许的销售方式
现在房地产行业处于一个调整阶段，链比较紧张，要全部取消预售制度让期房退出，还需修改完善相关法律法规
　　制图/李晓军